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  • 学会专家观点:江苏住房市场失灵成因分析
  • 南京工业大学  吴翔华教授

     

        市场失灵是指市场无法自动实现资源的优化配置。通过研究发现,江苏城市之间的住房市场差距非常大,不少城市住房市场是失灵的,较为严重的地方包括南京、苏州等城市。造成江苏住房市场失灵有以下几个原因:

        一是土地制度存在问题。1.二元土地所有制的弊端。我国土地制度是二元土地所有制,农村土地归集体所有,城市及郊区土地归国家所有,现有城市市区的土地已经开发殆尽,但城市郊区和农村的土地闲置情况严重。这种制度弊端的存在,导致城市市区住房用地紧缺,住房供应量不足,土地价格和房价快速上涨,城市居民住房负担较重。2.土地出让方式的弊端。我国当前的土地出让方式是“招拍挂”,这种方式是以公平的角度设定,但这种看似公平的出让方式,实际是价高者得,导致资金雄厚的房地产商加大对土地市场的垄断,抬高了住房土地的成本。3.土地供应结构的问题。过去很多城市建设大面积、大户型的高档住房,中低价位的住房供应量较小,市场无法满足中低收入居民住房的自住性需求和改善性需求,导致高收入阶层拥有多套住房,而中低收入居民只有一套住房甚至无房。住房供应结构的不合理,导致住房财富的“马太效应”,居民住房资产性收益差距加大,住房市场失灵更加严重。

        二是租买选择机制缺失。我国租买选择机制缺失具有历史原因和现实原因。历史原因为我国具有住房“只买不租”的文化以及“年轻人结婚必须有房”的社会风气。现实原因是我国住房租赁市场存在缺陷,租赁市场上提供的住房服务品质较差,不能给承租人带来居住和心理的安定。租买选择机制缺失使得住房租赁市场解决居民住房问题的能力显得更弱,而买卖市场解决住房的压力加大,从而造成租赁市场空置房较多,买卖市场供不应求,市场失灵严重,由此政府不得不加大土地供应和住房供应量,更进一步造成土地和社会资源浪费。

        三是政府保障政策不到位。改革开放后我国住房政策的顶层设计最开始是按照“七分法”对住房市场进行供给。所谓“七分法”是指七种不同收入即最低收入、低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入和最高收入。国家按照人群的不同收入对他们进行不同层面的供给形式,比如说以前最低的有廉租房,后来有经济适用房、公租房,之后又有商品房等等。通过1998年商品房改革,确定了整个住房体系的框架。随着政策的逐步调整,主要的保障对象由城市里面的一些中低等收入,压缩到低收入,甚至最低收入。政府制定各种城市住房保障政策时,人为的划分了一些界限,却没有注意到他们的承受能力如何,比如说低收入家庭是不是买得起并不便宜的经济适用房,致使整个住房制度出现供需失配情况。

     

        (上述“专家视点”根据作者在“城市品牌与扬子江城市群建设”学术沙龙上发言摘要整理,未经本人审阅)

      



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