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  • 《决策参阅》2016年第47期:江苏房地产库存现状、原因与改革建议
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    课题组组长:刘惟蓝  省政府研究室副主任
    课题组成员:金世斌  吴翔华  瞿富强  刘向东
                陈幼迪  江海洋  吕晨龙  吴国玖
     
        [内容提要]数据显示,目前江苏商品房存量依然较大,为加快去库存,建议:一是实施差别化土地供应政策,完善土地出让制度,平衡供求关系。二是打通商品房与公共租赁住房、定向安置房和共有产权房等之间的通道。三是取消过时的限制性措施,降低交易成本,推行“房票”政策,进一步释放有效需求。四是建立大数据信息平台,实行差别化住房信贷政策,试行商品房现售制度改革,控制房价过快上涨。五是深化户籍改革,借鉴外省“农民安家贷”和农民宅基地抵押登记制度,支持农业转移人口进城置业。六是引导房地产企业调整产品结构,开展跨界经营和海外经营。
        供给侧结构性改革的实质,就是用改革的办法推进结构调整,减少无效和低端供给,扩大有效和中高端供给。商品房库存过大是无效和低端供给的集中表现之一。当前,我省商品房存量依然较大,需综合施策,及时抑制房地产泡沫。
        一、江苏商品房库存规模依然较大
        1.全省商品房库存总体情况。全国房地产市场交易日报信息系统(以下简称“全国日报系统”)显示,截至2016年6月30日,全省已领取商品房预销售许可证的可售商品房面积累计达20781.1万平方米,按照滚动一年的平均销售速度计算,全省商品房存量的平均去化周期为16.8个月。
        13个设区市中,库存量在2000万平方米以上的城市分别是苏州市(3157.6万平方米)、无锡市(2769.6万平方米)、徐州市(2140.7万平方米);库存量在1000万平方米以下的城市分别为泰州市(734.2万平方米)、扬州市(724.2万平方米);其余8个城市介于1000万—2000万平方米之间。
        13个设区市中,有7个城市的商品房去化期高于全省平均水平,其中宿迁市(31.1个月)、连云港市(25.4个月)、无锡市(24.2个月)等3个城市去化期在两年以上;6个城市商品房去化期低于全省平均水平,其中南京市(9.3个月)、苏州市(11.6个月)去化周期不足一年。
    需要注意的是,随着市场销售形势好转,2016年以来全省房地产投资、商品房新开工面积等前期指标增速已经止跌回升,后续的供应量不容小视。如果考虑已批未开工土地、自建房和小产权房等因素,则全省房地产库存量更大。
        2.居住类商品房库存情况。全国日报系统显示,截至2016年6月30日,全省已领取商品住宅预销售许可证的居住类可售商品房面积累计达11139万平方米,按照滚动一年的平均销售速度计算,全省居住类商品房存量的平均去化周期为10.2个月。
        13个设区市中,居住类商品房存量占商品房存量比例过半的城市有9个,其中泰州市(70.7%)比例最大。除了南通、连云港两市居住类商品房库存量下降幅度在10%以下外,其余11个城市的下降幅度都在10%以上。
        13个设区市中,居住类商品房去化周期超过全省平均水平的城市有10个,其中宿迁市去化周期最长,为19个月;低于全省平均水平的有3个,分别是常州、苏州、南京,南京去化周期最短,为2.6个月。
        3.非居住类商品房库存情况。全国日报系统显示,截至2016年6月30日,全省已领取商品住宅预销售许可证的非居住类可售商品房面积累计达9642.1万平方米,按照滚动一年的平均销售速度计算,全省非居住类商品房存量的平均去化周期为61.5个月。
        13个设区市中,非居住类商品房库存量较上年末增加的城市有6个,其中宿迁市的增幅最大,达10.9%。非居住类商品房去化周期最短的是扬州市,为32.1个月;其余12个城市的去化周期都超过3年,其中5年以上的城市有宿迁市、连云港市、无锡市、泰州市和淮安市。非住宅类商品房中,商业办公类去库存任务相当繁重。
        二、房地产库存产生的原因分析
        1.过度依赖土地财政。分税制改革后,地方政府在经济发展和财政支出双重压力下,走上了以土地收入和房地产相关税收为主要收入来源的轨道。2010—2015年我国土地出让金占财政总收入的比例超过增值税,成为第一大财政收入来源。“营改增”后,地方财政缺少主导税种收入,土地出让金的重要性依然明显。受土地财政影响,经营性用地供应量过大,成为房地产库存产生的重要原因。
        2.房地产开发投资杠杆率过高。房地产开发资金主要来源于商品房预售收入、贷款和自有资金。2010—2014年,全省房地产企业自有资金的平均占比仅为13.36%。商品房预售收入占比较高,平均为29.92%。开发企业可以较小的自有资金撬动较大的投资,推高了房地产开发规模。
        3.限制性措施抑制了部分正常需求。为控制房价过快上涨,2006—2010年,国家提出了一些限制性措施,如购买二套房的限制、非普通商品住房的税收政策等。随着居民收入不断提高,部分居民的住房需求由刚性需求转为改善性需求,这些限制性措施抑制了部分正常需求,影响居住类商品房去库存。
        4.居住类商品房价格超出居民实际支付能力。世界银行认为,中国房价收入比的理想区间是4—6。2015年我省房价收入比为8.71,南京市高达14.6。进一步分析居住类商品房价格过高的原因,主要有以下几方面:土地挂牌出让的方式抬高了地价;行政事业性收费过多;一些房地产开发企业和中介机构联手炒作;一些房地产开发企业捂盘惜售;部分购房者的投机行为。
        5.非居住类商品房投资过热。近年来全省非居住类商品房库存量呈逐年上升态势。一是我省部分城市实施“限购令”后,房地产开发企业加大了非居住类商品房的投资;二是一些地方为提升城市形象,对非居住类项目建设提供一些扶持政策;三是部分房地产开发企业扎堆在三、四线城市开发建设,盲目建造城市综合体;四是电商业务迅速发展,实体店需求量明显减少,商业地产销售困难。
        三、化解房地产库存的对策建议
        1.实施差别化土地供应政策。一是严格控制商品房库存较多城市的土地供应,库存去化周期8—12个月的城市,土地供应不应超过上年度供应量的50%;库存去化周期13—36个月的,土地供应不应超过上年度供应量的20%;库存去化周期超过36个月的,停止新增用地审批和供应。二是在住房供求关系紧张地区,及时增加住宅用地规模,平衡供求关系。三是依法加大闲置土地处置力度,足额征缴闲置费,达到收回条件的要依法予以收回。四是进一步完善土地出让制度,探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”和“土地利用综合条件最佳”等招拍挂创新做法。
        2.打通商品房与保障房之间的通道。一是打通商品房与公共租赁住房的通道,通过提取土地出让金、公积金收益等渠道筹措资金,收购市场存量商品房作为公租房。待市场供求关系发生变化,或租户有产权需求时,再把公租房转为商品房售出。二是打通商品房与定向安置房的通道,在棚户区、危旧房、城中村改造中,提高棚户区改造货币化安置比重、提高国有土地上房屋征收补偿货币化比重,引导被安置居民选购商品住房。三是打通商品房与共有产权房的通道,通过实物配售和棚改助购,政府(企业)和个人按比例出资、共同购买,形成共有产权住房,既可解决部分住房困难群体的住房问题,还可消化商品房库存。
        3.进一步释放有效需求。一是取消过时的限制性措施,对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的规定,及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。二是全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费,降低交易成本。三是进一步扩大住房公积金缴纳范围,推动外来务工人员、个体工商户和灵活就业人员缴存住房公积金。开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务和“公转商”、“商转公”试点,推动城市间住房公积金调剂使用。四是鼓励推行“房票”政策,在棚户区改造项目中向被安置居民发放“房票”,被安置居民在一定范围内凭票选购在售商品房,并享受购房奖励和装修补贴,解决被安置居民持币待购、持币不购等问题。
        4.控制房价过快上涨。一是建立大数据信息平台,整合土地管理、住宅建设、房地产交易登记、物业管理、旧房拆改留等信息系统,对房地产各项主要指标实施动态监测、评估、预警。二是实行差别化住房信贷政策,借鉴上海、深圳等地做法,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限。加强对购房人首付款的核查,推行购房人首付款自有资金承诺制度。三是试行商品房现售制度改革,并逐步取消预售制度。四是对价格上涨较快、社会反映强烈的区域和楼盘,及时开展商品住房成本调查,掌握房价真实信息,督促开发企业制定合理的销售价格。
        5.支持农业转移人口进城置业。一是深化户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,严格控制大城市、特大城市落户条件。二是借鉴广东“农民安家贷”,对于进城购买首套住房的,在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。三是借鉴濮阳等地农民宅基地抵押登记制度,研究农民宅基地上的房屋在一定范围内的交易政策,促进农民房屋交易。
        6.促进房地产企业跨界经营。鼓励省内房地产企业跨界从事社区服务、文化、体育、健康等产业,通过“地产+X产业”模式实现转型。引导房地产开发企业调整产品结构,利用存量商品房发展出租公寓、旅游度假、养生养老、文化创意等项目。抓住欧美市场资产价格相对较低的机会,鼓励省内有实力的房地产开发企业走出去投资开发。从一些先行企业的实践看,绿地的韩国项目、碧桂园的马来西亚项目等,都取得了较好的经济效益。


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