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——省房地产经济学会形势座谈会综述

【江苏社科网讯】省房地产经济学会于8月14—15日在连云港市召开房地产市场形势座谈会。会议听取了省统计局同志的情况介绍，并就当前房地产经济形势存在的问题和解决问题的对策进行了广泛深入的研讨。现将主要观点综述如下： 

一、当前房地产形势分析 

（一）房地产开发投资继续保持稳中有升的良好态势。一是投资增长快，供应量增大。 1 — 6 月累计，全省房地产开发完成投资 1019.79 亿元，同比增长 32.8 ％，增速比一季度加快 9.9 个百分比，比去年同期加快 7.9 个百分点。投资总量继续排在全国首位。增速比全国平均水平高 4.3 个百分点。从地区看，三大区域（苏南、苏中、苏北）房地产投资增长都在加快，各地区之间的分布情况大致为，投资额呈现苏南、苏中、苏北由高到低的梯度，投资增速呈现相反的趋势。苏北增速呈后发趋势，投资的较快增长，对缓解住房矛盾，解决住房困难将起到积极作用；二是销售看好，空置面积减少。 1 — 6 月累计，全省商品房销售面积达到 2985.23 万平方米，同比增长 22 ％。商品房住宅销售面积到 6 月底，累计 2652 万平方米，比去年同期增长 22.0 ％，增幅创下 2006 年以来的新高。其中期房销售火爆，增幅攀升，增长 26.3 ％。空置面积到 6 月底为 1077.15 万平方米，总量比上月底有所减少，增幅由去年同期的 117.9 ％下降到 18.7 ％，比一季度回落 12.4 个百分点；其中占总量六成以上的商品房住宅空置面积为 661.86 万平方米，其增幅由去年同期的 111.24 ％下降到 21.7 ％，比一季度回落 4.9 个百分点；三是住房保障制度不断推进，操作更加规范。各市综合当地实际，积极探索，住房改革新路子，基本上建立了以廉租住房、经济适用住房和住房公积金制度为主要内容的政策框架，住房保障制度不断健全，低收入家庭的住房条件得到了进一步改善。对民政部门确定的低保对象和特困户不断扩大保障面，廉租住房保障受益面采取了廉租房实物安置结合租金补贴减免等方式，基本做到应保尽保。经济适用房的政策进一步放宽，覆盖面扩大。在具体做法上，由“暗补”转向“明补”，以补“砖头”转向补“人头”。根据财力适度提高了经济适用房补贴标准。销售环节进一步公开化，做到了公开、公平，公正。在开发的力度上进一步加大。今年 1 — 6 月累计，全省住宅新开工面积为 3831.73 万平方米，同比增长 26.2 ％，其中经济适用房新开工面积为 292.39 万平方米，增长 73 ％，占住宅新开工面积的 7.6 ％，比 2006 年提高了 2.3 个百分点。上半年住宅投资完成 746.63 亿元，同比增长 33.1 ％，其中经济适用房投资完成 33.48 亿元，增长 43.6 ％，占住宅投资的比重由去年同期的 4.2 ％提高到 4.5 ％；四是商品住宅供应结构有所改善。今年以来，全省各地都对商品住宅的供应结构进行了调整。以逐步实现 90 平方米以下户型占比达到 70 ％的目标。上半年我省主要城市市区商品住宅批准预销售面积（市场供给）中， 90 平方米以下户型所占比例为 17.4 ％，比 2006 年提高了 3.8 个百分点。供应结构的调整有了较好的起步。

（二）房地产产业在快速发展中发现了一些值得关注的问题。一是房价上涨压力增大，近期难以缓解。今年以来，我省商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全省住宅价格一涨再涨，愈演愈烈。 1 — 6 月份全省住宅价格均价增幅为 7.3 ％，涨幅比上月累计又提高了 1.5 百分点，在全省 13 个直辖市当中，除了宿迁同比下降 6.1 个百分点外，其他城市都保持不同程度的增长，其中有 9 个市超过了 10 ％。况且还有愈演愈烈之势，使购房者叫苦不迭。造成房价上涨过快的原因：⑴土地价格持续快速增长，今年 1 — 6 月累计，全省每平方米土地单价为 1587.8 元，同比增长 49.8 ％，每平方米涨了 528 元，土地成本作为房地产开发的主要成本和房价的构成的主要因素之一，它的价格上涨必然带动房价上涨。⑵“地王”带动了周边房价的上涨。⑶开发商捂盘惜售，囤积居奇，制造房子供不应求的紧俏假象。⑷少数领导思想认识偏颇，把房价高不高，涨不涨价看成是不是经济增长的标志，望涨不望降的心里存在。⑸需求旺盛，供求不平衡，在房价一片上涨声中，消费者抢购，投机者炒房都助长了房价上涨。⑹流动资金过剩，公共消费不够，在国家调控股市的情况下，大量资金转向房地产，又助长了房价攀升。⑺银行不断加息，资金比较宽松，投资和消费都能贷到款，投资贷款和按揭贷款的增多，推动了房价上涨。⑻外资投资房地产，推波助澜使房价上涨，等等原因，促成价格不断攀升。二是住房供应结构的矛盾仍未解决。结构性矛盾主要体现在 90 平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从完成投资额来看，今年 1 — 6 月份，全省 90 平方米及以下住宅投资完成 110.15 亿元，占全部投资的 14.8 ％；从施工面积和新开工面积来看，上半年全省 90 平方米及以下商品房施工面积 1910.78 万平方米，占全部住宅施工面积的 13.6 ％，其中新开工面积 641.29 万平方米，占住宅新开工面积比重仅为 16.7 ％。造成的原因主要是思想认为问题，认为《国六条》规定套型建筑面积 90 平方米以下的占 70 ％以上的措施与实际需求不相吻合，因此调整结构积极性不高，措施不力，进度缓慢。再者从具体操作到见成效，还有个过程。 

二、对策建议

座谈会期间，与会者认真学习了刚刚颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，大家一致认为住房问题是重要的民生问题，也是全国人民期盼的一件大事。这个文件可以说从根本上理清了市场与政府的职能定位问题，也找到了宏观调控的着力点。政府就应该把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责；这个文件，还就如何解决低收入家庭住房问题的开发形式、套型面积、资金渠道作了明确的各项政策措施规定。商品房市场就是应该用市场调节的方式去调控，政府做到该管的管好。该由市场管的尽量放手。如果说 1998 年的国务院 23 号文件的落实是住房制度改革的突破， 24 号文件就是房改进一步深入落实的攻坚战，对住房体制建设具有里程碑意义，必将在我国房地产发展史上产生深远影响。低收入家庭住房困难问题的解决，将会促进经济又好又快地发展，为社会主义和谐社会建设作贡献。为强化 24 号文件落实，建议：一是加强市场的规范与管理。当前房地产市场还很不成熟，很不规范。违规操作，弄虚作假欺骗消费者的现象时有发生，政府有关部门有责任使市场不断完善。对一些开发商捂盘惜售，囤积居奇，人为制造市场短缺的行为，应加强市场监管，乃至出台一些惩罚措施。通过增加市场供应量来调控房价。南京市一房一价的销售管理，杜绝价格一天一涨，暂时来讲不能说不是好办法。对市场供应结构不合理的问题，我们认为各级领导应从全局出发，从国家整体利益和长远利益出发，正确认识《国六条》的积极意义，自觉的与党中央保持一致，把好在建项目的审批关，通过加强管理和积极引导消费使结构更加合理。二是创造买卖双方机会均等的条件。开发商与消费者这两者，购房者是弱势，他不了解整个市场行情，对建房质量和小区配套环境也是不了了之的。尤其是期房，个别开发商不按协议办事，弄虚作假，以次充好，欺骗购房者的事时有发生；在价格上制造紧俏假像，甚至一天一加价。个别媒体帮开发商讲话，造市抬价，误导消费者。在当前房价爆涨中，有关部门个别工作人员违规审批，权钱交易，层层消化开发商利润，不为民办事，扰乱市场也是有的。我们认为开发商应讲良心，不赚昧心钱；媒体应讲理性，不提供消费者虚假信息，引导消费者合理消费、理性消费；各级政府应树民心，权为民所用，利为民所谋，不断建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，对市场政府应管的部分切实管起来，切实采取有效的行政措施，缓解住房矛盾，真正做到对消费者尽责尽职。三是面对新环境、采取新策略。国务院 24 号文下达后，房地产市场将出现新的市场环境，在政府引导下，房地产消费体系将会发生大的变化。廉租房和经济适用房从市场中剥离出去，剩下的将是需求旺盛，更具有购买力的群体，这部分人对住房质量居住环境要求会更高，开发商对消费对象要更新认识，从长远考虑消费者利益。房地产开发企业应研究新情况，采取新措施，练好内功，在新一轮激烈的市场竞争中有所创新。四是警惕外资投入房地产带来的风险。近年来外资不断加大对房地产的投资，虽然缓解了一部分资金的压力，但他助长了房价的攀升和人民币的升值。有的炒买、炒卖房地产，既赚走了大量中国人的钱，又扰乱了房地产市场，加大了房地产的宏观调控的压力，是福是祸要加强研究，防范带来的负效应。（省房地产经济学会）